新气象二期小区存在问题暨物业工作汇报

尊敬的县房管处领导:

新气象二期小区从2010年交付业主投入使用以来,小区基础设备、设施不完善,业主怨声载道,满意度差,大部分业主拒交物业费,物业公司先后撤走三家,属物业弃管小区。后来灌南顺昌房地产有限公司新安分公司交给无证无资质人员进行管理,2016年,灌南县新鲜事媒体报道过该小区环境脏、乱、差。

2016年7月份,由于灌南顺昌房地产有限公司新安分公司三期工程主体竣工,房屋办理销售许可证,按《江苏省物业管理条例》以及县房管处要求,必须具有物业公司备案进驻管理方可办理。同年,他们招投标,9月份我们物业公司中标获得管理权,由于小区基础设备设施不完善,无路灯、无监控等诸多问题,我们物业公司一直没有进驻。我们考虑到进驻后很难开展工作,在时任房管处主任姜辉协调下,开发企业口头承诺自愿完善,补栽部分绿化,安装路灯和监控,但监控在安装期间因显示屏损坏而中断,至今没有安装完毕组织验收交付使用,起初,东大门因个人承包方亏损,要求我们物业支付4.8万元费用才做交接的无理要求,开发企业不闻不问,后经时任主抓城建工作的张友民县长,安排县房管处、新安镇小区办领导介入强制交付,当时物业办公室开发商让施工单位工人做宿舍,到2018年我多次上报县物管科和新安镇小区办领导,开发企业工程结束后才转交,当时只配4个文件柜,2张办公桌,2个椅子,到目前为止无网、无电,导致我们无法办公,不可思议的是开发企业他们把物业办公用房一层12间全部出售,小区无人防工程。

他们不履行合同义务,拒绝移交业主资料和物业服务需要图纸以及天燃气管理权等物业所需资料,小区至今没有承接查验交付物业。他们三期130套住宅以及商业用房,没有通过主管部门检验合格,配套设施不完善,无楼号、单元号、房号,未配垃圾桶,42平方公厕未建,北大门未经验收投入使用,值班房漏雨至今未修导致保安无法上岗,现无人看守,房屋违规交付业主使用,导致业主无法办理产权证,无法进行交易,小孩无法入学,有的业主拒交物业费,强行装修。绿化不养护、不修剪,小区二次供水泵房管理权没有按《江苏省物业管理条例》和灌南县政府文件规定应移交专业单位(自来水厂)。1号楼东西两侧无下水道、化粪池无排水通道,小区多条进户路积水,绿化带无路牙无排水通道,部分楼道灯开关线路受损不亮(物业已经在2018年底供电部门帮助整改),小区消防通道不符合要求,路面不够宽度,路上有高压线杆,消防栓无水等。我们物业公司以书面材料递交中院。

2019年在我们物业公司诉讼开发企业期间,他们利用小区对我们物业公司充满成见的业主(违建被拆户、毁绿种菜户、要求到物业公司上班被拒绝的业主),长期以来,阻扰我们物业公司开展正常工作,并实施恐吓、谩骂、诽谤、殴打我们物业公司员工,小区共有设施被破坏(如垃圾桶、宣传道旗、门禁等),制造混乱,问题十分严重。

10号楼4单元业主王成家,由于要求到我们物业公司上班被拒绝后,怀恨在心,2018年12月份,我们物业公司对小区楼道安全用电存在问题,要求供电部门进行整改(投入22万元),对乱接乱拉的电线给予取缔,对影响楼道美观的明线实施开槽隐埋处理,外挂电表统一进表箱上锁管理,楼道灯专用表投入使用,王成家作为业主,不交电费,到处宣传楼道灯被物业公司整改不亮了,要求物业公司配装均分器的无理要求(供电部门规定不让装),我们物业公司组织拆违期间,他不但没有支持我们工作,反而对我说:人家隔壁一期小区在建,你在二期拆,群众关系搞不好,不听我话,迟早被赶走。20号楼2单元业主违建,他直接恐吓我,这家男人去坐牢,你把他家违建拆了,回来弄死你。1号楼4单元新业主周在霞,在房屋买卖期间,原业主未交物业费,后期天燃气过户,她主动3次找我,要求承担原业主2017—2018年期间的物业费,因为当时我也不知道原业主信息(开发企业未移交),写实际交费人周在霞,并注2017—2018年物业费,收据上写了过户二字,王成家得知后,主动带她到物价部门投诉说我们物业公司乱收费,后期带她到法庭作证。2019年5月份,他组织对我们充满成见的业主成立业主委员会来弹劾我们物业公司,被大部分业主拒绝,业委会成员都是拒交物业费业主包括王成家本人。王成家还多次组织人员围攻门卫,明目张胆撕毁物业公司张贴在保安室内的通知、宣传材料,采用货车撞坏物业公司安装的车辆限高杆和标志牌,报假火警,王成家抢夺垃圾车钥匙不让我们清运小区垃圾,采用尾随方式阻止我们收取物业费等不法行为,激起民愤,小区业主暗地叫我打他,我们物业公司多次报警不了了之。当时我也多次犹豫,准备放弃小区,由于大部分业主都支持我们物业工作,曾经有多位业主听说我们要撤走,打电话给时任张友民县长挽留我们。

由于我举报小区维修资金存在问题和相关信息被告密,(纪委已经介入调查)时任个别领导得知后变本加厉,打击报复,灌南县人民法院判决合同有效后拒不备案(当时已开发商单方终止合同为借口),期间组织调查业主满意度,为开发商提供所谓满意度证明充当庭审依据,干扰、误导法官,使我们企业蒙受经济损失,为开发商逃避责任充当保护伞,迫使我们离开,如果我们一但离开,法院判决就失去意义,物业公司权力和业主的利益得不到合法保障,期间我也多次找过住建局潘局长和分管县长等政府领导,并以书面材料递交反应情况。

我们物业从2017年2月16日进驻小区开展工作,首先制定小区整改方案,建立各项安全规章管理制度和突发事件的应急预案,随即便组织员工对小区内的生活垃圾、建筑垃圾进行一系列清理工程,先后清理各类垃圾约350吨左右,楼道、巷口杂物约200余件,铲除小广告面积约800平方米,门户对联广告约200平方米,公司投入7000余元对楼道一至三层加以涂刷,清理乱安装又影响美观牛奶箱45只,拆除违建9处,排除重大隐患1处,清理存放楼道内废旧自行车、儿童车、摩托车51辆,清理绿化带内农作物约6300平方米,为美好小区环境投入上万元配装路灯宣传板块,对小区楼道内移动、联通、电信、广电、供电5家单位安装的网线电线进行大规模整改,总投入人民币约50万元,在实施整改前,我本人磨破嘴、跑断腿,不断和相关单位负责人进行沟通协调,汽车油费800元,由于网线整改工程浩大,长达为期半年的时间,期间连云港市移动公司领导专门组织人员来我们小区观摩,对小区网线整改取得的成绩给予肯定,并予以整改工程属连云港市首家的高度评价,为了方便业主,公司专门订做900元便民栏安放在小区东大门醒目处,公示各单位维修人员名单,减少投诉环节,深受业主广泛好评。

2018年12月份,我们物业公司协助县供电公司对小区安全用电存在问题进行整改,杜绝了安全隐患,我们物业赠送县供电局锦旗一面,表示感谢!

2017年和2018年冬天,我们物业投入资金购买木屑、编织袋,对小区水表箱进行保暖,小区无一只水表被冻裂冻坏,受到自来水厂领导点赞。同年,在创建省级卫生县城和文明县城活动中荣获先进单位和先进个人称号,奖牌2块,奖状3张,小区业主赠送锦旗2面。

2019年,我们物业公司在无助的情况下,开始走维权道路,将灌南顺昌房地产开发有限公司和新安分公司告上法庭,要求被告履行合同义务,移交业主信息资料和小区各项规划图,并按规划图对照实施来完善小区基础设备、设施,维护了业主利益和我们物业公司的权力。要求被告赔偿损失,得到人民法院支持(目前案件移交市中院,双方上诉),诉讼移交新气象二期水泵房一案灌南县人民法院未支持,把水泵房管理权和产权没有分清,我们请求市中院给予纠正,依据是《江苏省物业管理条例》第三十七条第一款和2016年灌政发文件规定,水泵房交付按自来水厂规定收取8元每平方,新气象二期8万平方,开发企业向自来水公司支付64万元。

在疫情防控期间,面临资金欠缺的情况下,我们物业公司积极响应国家号召,战疫情并出色完成疫情防控工作,从元月29日,我们物业公司成立疫情防控领导小组,采取条幅、图片、喇叭、微信等方式对业主进行宣传防控要求和防控措施,在一户一证发放的同时,加强对业主的管控以及车辆管理,对小区进行喷药消毒工作,制定疫情防控值班记录,车辆出入登记等相关要求,配合社区为从外地回小区业主测量体温,签订自行隔离14天的承诺,分别和他们互加微信每天上报体温,以防交叉感染,为复工复产业主测体温,出具复工证明,我本人每天超负荷工作,坚守岗位,多次在岗用餐,得到了广大业主的支持和理解与点赞。

我们开展小区物业管理工作期所支出的费用小区,每月上万元的工人工资、电费、维护共用设施等费用都是用我家的房屋拆迁款垫付,疫情后,我们完成小区消除杂草和以交付绿化修剪工作,小区生活垃圾和建筑垃圾做到日产日清,做到四保一服务要求,创建以来,我们物业公司多次开展宣传工作并组织员工,修剪绿化,清理杂物,也邀请执法局和贵处领导介入协助清理绿地种值未果。对于小区目前急需解决的问题,2020年7月31日,灌南顺昌房地产开发有限公司新安分公司,无视法律、法规,在合同有效期内,强行侵占物业值班室,恐吓,威胁我们物业公司员工,私自委托他人强行进驻有所物业管理,其目的,就是赶走我们物业,逃避法律责任,对人民法院判决无动于衷,他们行为,小区大部分业主强烈反对,表示不满,对我们去留担心,我们物业公司於8月1日在小区工作群对关心我们业主进行回复,我们会理性处理,对于开发商所作所为,相信政府会处理好的,我们公司恳请主管部门领导针对灌南顺昌房地产开发有限公司新安分公司违法违规行为严肃处理,他们所作所为已经给我们物业公司造成一定负面影响,侵害我们物业公司权益和广大业主的利益,再次恳求领导督促开发企业对照法院判决,履行合同,尽快终止违法行为,稳定我县物业管理市场秩序,使我们有一个良好的工作环境,已便更好的开展创建工作,为感!

灌南县旭峰物业管理有限公司

项目经理  王从贵

2020年8月2日

报送:分管县长张卫住建局长潘龙飞 新安镇人民政府